住宅購入の契約を結ぶ際の注意点

住宅を購入する際に締結する不動産売買契約。大きな買い物となる住宅購入では、契約トラブルを未然に防ぐことが重要です。

このページでは、契約に伴う注意点や不動産売買等特有の制度である重要事項説明について説明していきましょう。

住宅購入の契約を結ぶ際の注意点

初めての不動産売買契約。手続きの際には、普段聞き慣れない不動産専門用語も多くでてくることでしょう。まずは、売買契約後にトラブルとならないために事前に注意すべき不動産売買契約の基本的なポイントについてお伝えします。

基本的に自由な締結が可能

不動産売買契約は「契約自由の原則」のもと、他の一般的な契約と同様に法律に反しないことを前提とし、当事者同士の自由な意思により契約を締結することが可能とされています。

申込から売買契約までの時期についても定めがあるわけではなく、一般的には仲介業者である不動産会社と売主・買主と相談のうえ、日程を決めることとなります。しかし、大半が申込から契約まで一定の期限を設けていることもあり、手続きの流れや契約までの概ねの期間についても事前に確認しておくことがポイントです。申込から契約までの期間を十分に取れず、焦って契約してしまうことのないように注意しましょう。

一度締結すると、簡単に解除できない

不動産売買契約では、契約を解除する場合に要件が設けられています。

その要件の一つが手付放棄によるものです。買主側から解除する場合は、売主に対して支払った手付金全額を放棄することで成立します。

ただし、契約により手付解除期日が設定されているケースが多いこと、手付が解約手付でなくてはならないことなどから、「いつでも簡単に」解除できるものではない点は覚えておきましょう。

契約前に説明される「重要事項説明」とは？

不動産売買契約の前に行われるものが重要事項説明です。重要事項説明は、宅地建物取引業法によって定められた買主の利益を保護するための制度であり、不動産の売買や交換をはじめ、賃貸借契約の際など、宅地建物取引業者に在籍する宅地建物取引士によって必ず行わなければならないものです。説明の際に用いる要事項説明書には、買主があとから知って損をすることのないよう、その名の通り不動産の重要な情報が記載されています。

細かく記載されていますが、しっかりと読み込み、不明点は都度確認したうえで売買契約に進むことが大切です。

重要事項説明でのチェックポイントについて

重要事項説明書は、国土交通省のガイドラインに基づき各会社が作成しています。そのため、書式等に違いはありますが、基本的にすべての項目を確認することを前提としましょう。

今回は、その中でも必ず理解しておくべきポイントをピックアップしました。どのような情報が記載されているのかについても確認しながらチェックしていきましょう。

登記簿に記載されている事項と相違はないか

まず、重要事項説明書の中でも最初に説明される不動産の基本的な情報が物件の表示です。ここでは、土地の所在や地目、地積等について記載されており、建物の場合は構造や建物の種類なども記載項目となります。これらの情報が登記簿と相違がないか確認しておきましょう。

抵当権など権利関係について

つぎに確認しておくべきポイントが登記記録の記載事項です。ここでは、売買契約の対象となる不動産の権利関係について記されています。

所有権者である不動産の名義人のほか、不動産に設定された抵当権の有無についてもチェックしましょう。抵当権が設定されている場合については、抹消時期について確認することも忘れないようにしてください。

購入代金以外の清算金など支払方法について

売買契約において重要である契約条件に関する項目として重要事項説明書に記載されているのが、代金に関する事項、代金以外に授受される金額です。

代金以外に授受される金額の項目には、手付金や固定資産税等の金額や清算方法が記載されています。また、分譲マンションの売買契約の際などでは、管理費・修繕積立金の清算についても明記されています。清算時期等気になる点は重要事項説明のタイミングで確認しておくことがおすすめです。

契約の解除について

売買契約の解除についても、重要事項説明の対象となります。

手付解除に関する内容の記載もありますので、説明を受ける時点で契約解除するつもりがなくても、しっかりと説明を聞いておきましょう。そのほか、万が一住宅ローン借入ができなくなった場合に、ローン特約による解除が可能かどうかも記載されていますので必ずチェックするようにしてください。

違約金・損害賠償について

違約金や損害賠償については、契約の解除に関する事項に記載される内容の一つです。

契約違反による契約解除の場合は、違約金の額に定めがあります。不動産の売買契約は、同時履行の関係であることが原則となります。そのため、買主が期日までに代金を支払わない、売主が期日までに建物引渡しを行わないケースなどが、契約違反による解除の対象となります。

また、売買の対象となる目的物が契約の内容と異なる場合、契約不適合として代金減額や損害賠償請求、催告解除等が可能となります。契約不適合責任の対象外について特約に追記されているケースもあるため、合わせて確認しておきましょう。

手付金の保全措置がとられているか

手付金の保全措置とは、売主が倒産等した場合に手付金を買主に返還する措置のことをいいます。これは宅地建物取引業法に基づいた保全措置で、工事完了前・完了後それぞれ手付の金額に応じて義務付けられています。

保全措置義務の要件に該当しない場合もあるため、自分たちの場合に保全措置が講じられるのか否かについてチェックしましょう。

住宅ローンについての記載があるか

重要事項説明書の金銭の賃借に関する事項には、住宅ローンについての記載がされています。借入先である金融機関や融資額、金利、借入期間等に間違いがないかも確認しておくことがポイントです。

瑕疵担保責任について

担保責任の履行に関する事項には、建物に欠陥があった場合に保険にて対応しているか否か、加入している保険会社の名称、金額、期間等が記載されます。

対象となる瑕疵の範囲についても記載がありますが、イメージが湧かない場合は質問するなどして、理解しておくことが大切です。

マンションの場合は共用部分、専有部分の詳細について

分譲マンションは、共有部分と専有部分、専用使用権などについても重要事項説明の対象となります。分譲マンションでは、マンションのルールとして管理規約というものを作成しており、重要事項説明書では、共有部分に関する規約の定めの有無、持分割合について記載対象です。また、建物に付随する専用使用権や駐車場専用使用権を承継できる場合等には金額も明記されています。分譲マンションの場合は、物件だけでなく規約等も理解したうえで、契約をする必要があるといえるでしょう。

管理費や修繕積立金などの負担金について

同じく分譲マンションの場合、売買代金のほかにマンションの管理運営の費用である管理費、大規模修繕工事のために積み立てる修繕積立金を支払うこととなります。費用負担割合については、マンションごとに定めているケースもありますので、確認しておくことがポイントです。

中古物件の購入の際は、既に積み立てられた額や滞納状況がわかる調査報告書が需要事項説明書に添付されているか、内容に問題がないかチェックすることも重要です。

まとめ

売買契約の前に行われる重要事項説明書は、物件を購入し所有してからのトラブルを防ぐためのものです。重要事項説明書に記載されている内容については、必ずご自身で確認し、不明点等をそのままにすることのないようにしましょう。

また、土地の売買では、購入した土地に建築基準法に基づいた住宅を建築することとなります。土地の条件によっては、希望する住宅を建てられないケースもあるため、聞いていた話と重要事項説明の内容とに相違がないか整理することも大切です。

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