不動産売買にかかわる費用の一つである仲介手数料。これまでも住宅購入の資金計画の際に考慮すべき費用としてお伝えしておりますが、実際にどのくらいの金額がかかるのか事前に知っておきたい人も多いでしょう。
今回は、住宅を購入する際の仲介手数料について詳しく解説していきます。
既にご存知かもしれませんが、仲介手数料とは不動産会社が不動産取引の仲介をした際に報酬として受けることができるものです。仲介手数料が発生する不動産取引には、不動産の売買・交換、賃貸借契約などがあります。
不動産の売買契約をする場合、売主と買主、その両者を結ぶ不動産仲介業者が存在することが大半です。なぜなら、自分で物件を見つけ売主と直接交渉のうえ、売買契約を締結することは難しく、不動産会社へ相談するというケースが一般的だからです。売主は不動産の販売活動のサポート、買主は物件探しのサポートを受けることができ、無事に売買契約が成立した際、買主が不動産仲介業者に成功報酬として支払うものが不動産購入にかかる仲介手数料です。
賃貸借契約と売買契約では、仲介手数料の算出方法が異なります。ここからは、不動産購入の際の実際の算出方法について確認していきましょう。
不動産仲介業者が報酬として受け取ることができる仲介手数料は、宅建業法により上限価格に定めがあります。上限価格は、不動産の取引価格に応じて決まっているため、下記の表を参考に見てみましょう。
取引価格 | 料率 | 計算式 |
---|---|---|
200万円以下 | 5% | 取引価格×5% |
200万円超400万円以下 | 4% | 取引価格×4%+2万円 |
400万円超 | 3% | 取引価格×3%+6万円 |
ちなみに売買契約において、仲介手数料は売主・買主の両者が支払うものです。そのため、売主と買主の仲介を1社のみで行った場合、仲介業者は2倍の報酬を得ることができます。
例えば3,000万円の不動産を購入するとしましょう。この場合、取引価格が400万円超に該当しますので、料率は3%となります。
先程の仲介手数料計算式に当てはめて算出した場合、下記の金額が求められます。
住宅購入のケースでは、大半が400万円を超える価格で取引されることとなるため、取引価格に対して「3%+6万」が上限と覚えておくことがおすすめです。また、計算式で求められた仲介手数料に対して、消費税が加算されることにも注意しましょう。
今回のケースでは、96万円+消費税がかかるため、実際は105万6千円が上限となります。(※2023年4月消費税率にて算出しております)
賃貸借契約の際、仲介手数料を支払った経験がある人は多いですよね。その中には、仲介手数料を半額や無料にしてもらった経験がある人もいるかもしれません。
実は住宅購入の場合にも、仲介手数料が半額や不要になるケースがあります。これは、「仲介手数料の上限価格」でお伝えしたことが関係しています。不動産売買契約では、売主・買主ともに仲介手数料の支払いが発生します。
例えば、売主より依頼を受けた不動産会社が客付けを行い、売主と買主の契約を取り持った場合は、両者から仲介手数料の上限価格を報酬として受けることができます。これがいわゆる 「両手」 と呼ばれる取引です。両手取引のケースで、販売活動としてかかった広告費やその他経費などを差し引いても利益が十分見込める場合には、買主側の仲介手数料をサービスすることができます。
売主から依頼を受けて買主を探している不動産会社からすれば、売買契約が成立することが重要ともいえ、買主側の費用負担を考慮した条件を提示してくれる可能性もあるでしょう。
購入する不動産によっても仲介手数料が不要となる場合はあるのでしょうか。7つのケースに分けて説明しましょう。
新築マンションの場合、マンション所有者である建設会社が売主となり、販売も行うケースがあります。仲介手数料は、あくまでも当事者の間に入り契約を取り持つことに対しての成功報酬です。そのため、所有者である建設会社から購入することができれば、仲介手数料は発生しません。
ただし、マンション建設会社とは別の不動産会社が販売するケースも多く、その場合は仲介手数料が発生します。
新築マンションと同様に所有者である不動産会社が売主として中古マンションを販売しているケースでは、売買契約では当事者となるため、仲介手数料が発生しません。
また、売主と買主の個人間での売買契約の場合も、当事者同士の直接契約となるため仲介手数料はかかりません。しかし、個人間での売買は、トラブル発生時も当事者間で対処しなくてはならないためリスクがあります。
仲介手数料が発生しないケースの例としては、建売住宅などが該当します。新築戸建ての建売住宅の多くが、不動産会社が自社で土地を購入して建物を建てています。販売を目的としていますが、あくまでも不動産会社が所有している建物となるため、所有者である不動産会社から購入する場合は、仲介手数料がかかりません。
ただし、新築戸建ての建売住宅の場合でも、別の不動産会社が仲介に入るケースでは仲介手数料が発生するため注意しましょう。
中古戸建ての場合についても、中古マンションと同様に売主本人からの購入であれば仲介手数料を支払う必要がありません。しかし、売主が個人となる直接契約は、リスクがあることは覚えておきましょう。
不動産会社が中古戸建てを買取り、所有者になり販売するケースもあります。このようなケースで、他の仲介業者が間に入らず、売主の不動産会社から購入すれば仲介手数料は発生しません。
注文住宅を建てる場合は、不動産の売買契約にあたらず、建築会社と「工事請負契約」 を結ぶこととなります。仲介手数料は、売買・交換の不動産取引においての成功報酬となるため、工事請負契約による注文住宅の建築は仲介手数料発生の定義に該当しません。
注文住宅を建てるために土地を購入するケースでは、土地の購入の部分について不動産の売買取引に該当します。他の建物と同じく、不動産会社が売主と買主の間に入り、土地の売買契約が成立した場合は、仲介手数料を支払う必要があります。
分譲地など不動産会社が売主となり自社で販売する場合や個人の売主から購入する場合は、直接契約となるため仲介手数料はかかりません。土地の場合、親族間で売買するケースもありますが、価格の決定や契約書の作成等、後で揉めることのないよう一般的売買と同様に必要な手続きを取ることが重要です。
不動産会社が買取り、リノベーションにより物件価値を高めて販売するケースが多数あります。このようなケースでも、物件の所有者がリノベーションをした不動産会社か否かによって仲介手数料の有無が異なります。
売主が個人で不動産会社にリノベーション工事を依頼のうえ販売するケースや工事業者が物件を購入してリノベーションしたのち、不動産会社に販売を依頼するケースなどもあるため、『リノベーション物件=仲介手数料不要』とは言い切れませんので、物件の所有者に注意しましょう。
仲介手数料が発生する場合、どのタイミングで支払いが必要となるのでしょうか?一般的な支払い方法等もあわせて確認しておきましょう。
実は、仲介手数料を支払うタイミングや支払い方法は、不動産会社によって様々あり、はっきりと期日が定められているわけではありません。
しかし、仲介手数料はあくまでも成功報酬となるため、売買契約が成立したタイミングに発生すると考えておきましょう。一般的には、不動産の引渡日を目安に支払期日を決め、1回で全額支払いというケースが多い傾向にあります。売買契約締結日と不動産の引渡日が異なる場合では、契約日と引渡日の2回に分けての支払いとなるケースもあるため、契約前に確認しておくことがおすすめです。
仲介手数料は、現金での支払いが一般的です。振込入金に対応する不動産会社も増えていますが、その場合は振込手数料が自己負担となります。仲介手数料は、不動産の価格に応じて算出されるため高額になることもあり、ATMからの送金ができないケースも考えられます。振込にて支払いを検討する場合は、窓口の利用を予定しておくことがおすすめです。
また、現金での支払いの際に仲介手数料が引出上限額を上回ることがあります。支払日当日にバタバタすることがないよう、窓口を利用する等事前に計画しましょう。
住宅購入の際、仲介手数料が発生することが一般的ではありますが、ここまでお伝えしたとおり契約を取り持つ不動産会社によって金額が変わります。また、購入する土地や住宅によっては、仲介手数料が発生しない契約に該当する場合もあります。
仲介手数料の有無については、一般の人が物件広告のみで判断することは難しいため、住宅購入全般の相談が可能な窓口などを利用してみるといいでしょう。仲介手数料は資金計画の際にも考慮すべきものでもあるため、住宅FPへ相談してみることもおすすめです。
保有資格:FP技能士3級、宅地建物取引士 (宅建士)、管理業務主任者
2014年の第2子出産を機に、不動産賃貸経営管理を中心とした事業を展開する不動産会社へ転職。賃貸マンションの維持管理をはじめ、分譲マンション管理組合の運営サポートなどを幅広く経験。同不動産会社に勤務しながら、2019年よりライター活動をスタート。
引用元:おうちの買い方相談室
(https://ouchino-kaikata.com/)
住宅購入の支援事業を中心に、子どもにお金の大切さを教える「キッズマネースクール」や保育園まで展開している、子育て世代を応援するビジネスを多く展開しているGOEN株式会社が運営する、何回通っても無料の住宅相談カウンター。
「おうちの買い方相談室」では、ファイナンシャルプランナー(FP)の中でも住宅に特化した「住宅FP」と日本住宅購入診断士協会認定の「住宅購入診断士」という、マイホーム購入の専門家が在籍。
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